怎么用这份清单
这是《捡漏日本》整套工作流——低价收购空き家／中古一户建 → 低成本翻新 → 出租收租——会用到的网站、后台、地图和数据源总集。按你要的四类组织，外加一层 AI／API 工具。
准入图例（每条都标了你能不能直接用）：
- 🟢 公开：任何人打开就能看，免费居多
- 🟡 半公开：要免费注册、或要经业者中介、或登记需求后等人喂单才看得到货
- 🔴 纯业者：必须先有「宅地建物取引業免許」+ 加入协会才能登录
核验日期：2026-06-14。 四路独立检索 + 逐条 WebSearch/WebFetch 核验 URL。费用类标「约／以官网为准」。本清单为学习与尽调用途，非投资建议；交易决策请咨询持牌宅建士／税理士／行政书士／司法书士。
一句话路线图：真正的便宜货几乎不在 SUUMO（它们卡在①レインズ业者层 ②競売 ③任意売却 ④业者私盘）。所以——公开站定行情、内部层抢货、地图层尽调、后台层（有资格再上）建护城河。
| 你的需求 | 看这一类 | 代表入口 |
|---|---|---|
| 先摸行情、扫中古一户建底库 | Ⅰ 公开房源 | SUUMO、LIFULL HOME'S、空き家バンク |
| 抢业者一手盘／法拍／任卖 | Ⅱ 内部·半公开 | 不動産ジャパン、BIT競売、任意売却協会 |
| 自己开中介拿封闭情报库 | Ⅲ 资格后台 | レインズ、ハトサポBB、ATBB |
| 看房尽调（再建築不可/災害/相場/権利） | Ⅳ 国土地图·数据 | 不動産情報ライブラリ、重ねるハザードマップ、登記情報 |
| 用 AI／API 自动找房筛房 | Ⅴ 工具层 | reinfolib API、RevealProp、重調クン |
Ⅰ. 公开房源网站 🟢
谁都能上网访问。先用它们定行情、建底库，再去内部层抢便宜货。
1. 综合大站（房源量最大，做同区域行情基准）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| SUUMO（スーモ） | https://suumo.jp/ | 日本第一大门户，中古一户建／土地量最大。城市房多、便宜空き家少，主要用来定同区域成交价基准。 |
| LIFULL HOME'S（ホームズ） | https://www.homes.co.jp/ | 与 SUUMO 并列两强，筛选条件最细，可按「再建築不可」「築年不問」「土地のみ」过滤——筛烂房／瑕疵地利器。自带空き家バンク专区。 |
| at home（アットホーム） | https://www.athome.co.jp/ | 地方中小不动产商挂牌多，县城便宜中古一户建命中率高于 SUUMO。 |
| Yahoo!不動産 | https://realestate.yahoo.co.jp/ | 聚合 HOME'S 等 + 自有挂牌，覆盖 47 都道府县，做交叉比价。 |
| ニフティ不動産 | https://myhome.nifty.com/ | 聚合器：一次横跨 SUUMO／HOME'S／at home，快速扫盘不漏站。 |
| HOME ADPARK | http://home.adpark.co.jp/ | 中小地方业者挂牌，有些房源只上这里，捡漏补充源（站点较老）。 |
2. 投资·收益物件专门（利回り筛选、成約事例）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| 楽待（らくまち） ★ | https://www.rakumachi.jp/ | 国内最大收益物件站。按利回り／价格／再建築可否筛；有成約事例与投资专栏。另有「非公開物件提案」（见 Ⅱ-7）。 |
| 健美家（けんびや） ★ | https://www.kenbiya.com/ | 与楽待两强，地方小规模アパート／高利回り一户建命中率高，常补楽待之缺，有成約价数据。 |
| 不動産連合隊 | https://www.rals.co.jp/invest/ | 老牌收益物件聚合，地方业者多。三家并用可把同区域物件扫全（各站独占盘不同）。 |
| タウンライフ不動産投資 | https://www.town-life.jp/fudousan/toushi/ | 不是浏览站，是匿名一括资料请求——不暴露个人信息向多家要未公开物件资料。 |
3. 空き家 / 0円物件 / 空き地（捡漏核心战场）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| LIFULL HOME'S 空き家バンク ★ | https://www.homes.co.jp/akiyabank/ | 国交省指定的全国自治体空き家バンク横断检索官方平台。多数挂牌极便宜甚至几十万日元，捡漏第一入口。 |
| アットホーム 空き家バンク ★ | https://www.akiya-athome.jp/ | at home 版全国空き家バンク聚合，与上一条自治体覆盖各异，两边都要搜。 |
| 家いちば（いえいちば） ★ | https://www.ieichiba.com/ | 业主直卖掲示板，再建築不可／远郊／带地空房多，可直接和业主谈、砍价空间大。 |
| みんなの0円物件 ★ | https://zero.estate/ | 专挂 0 円无偿转让物件，国交省模范项目、成約率约九成。极限捡漏（0 円≠零成本）。 |
| 空き家ゲートウェイ | https://akiya-gateway.com/ | 专挂 100 円／100 万円级空房，业主选考制（要写申请打动业主）。 |
| アキサポ（AKISAPO） | https://www.akisapo.jp/ | 「业主 0 负担翻新再活用」服务方，可作翻新出租商业模式参考。 |
| ジモティー不動産 | https://jmty.jp/all/est | 同城分类广告，偶有业主低价／免费转让，价格常低于市场，需现场核验。 |
4. 古民家 / 田舎暮らし（带地老宅，改造民宿/出租素材多）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| 古民家BANK | https://kominka-matching.jp/ | 古民家直卖撮合，带地老宅、可做民宿／翻新出租的素材集中。 |
| 古民家住まいる | https://kominka.net/ | 古民家情报撮合，与上条互补。 |
| ニッポン移住・交流ナビ JOIN | https://www.iju-join.jp/akiyabank/ | 官方机构。汇集各自治体空き家バンク + 移住支援／补助金——查翻新补助、移住奖励的权威入口。 |
5. 訳あり / 事故物件（折价大，懂行可捡）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| 成仏不動産 | https://jobutsu.jp/ | 事故物件专门买卖站，含告知义务、特殊清扫、供养一条龙。折价极大，懂规则+能出租可深捡。 |
| AlbaLink 訳あり買取 | https://albalink.co.jp/ | 买取方 + 情报专栏（再建築不可、共有持分、事故物件解析），作尽调知识库（注意其本身是中介方，立场需留意）。 |
6. 競売 / 公売 公开查询入口（绕过中介、底价捡漏，风险高）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| BIT 不動産競売物件情報サイト ★ | https://www.bit.courts.go.jp/ | 最高裁判所官方法拍站（旧域名 bit.sikkou.jp 已迁此）。全国競売物件 + 三点セット（物件明細書／現況調査報告書／評価書）。底价常远低于市价。⚠️不能内览、买后自负腾退。 |
| 981.jp | https://981.jp/ | 把 BIT 数据整理得更易读（地图、照片、解析）+ 对接当地业者代行踏勘／入札，新手比 BIT 原站好用。 |
| KSI官公庁オークション（公売） ★ | https://kankocho.jp/ | 紀尾井町战略研究所运营，地方自治体／机关的公売网拍（旧 Yahoo!官公庁オーク继任者）。起拍价低、比競売门槛低。 |
| 国税庁 公売情報 | https://www.koubai.nta.go.jp/ | 国税局查封财产公売，含较多农地／地方土地，竞争者更少。外国人需先办 e-Tax 电子认证。 |
7. 外文站（不懂日语先用这些扫盘、学流程）
| 名称 | 网址 | 对捡漏的用途 |
|---|---|---|
| Akiya Japan ★ | https://www.akiyajapan.com/ | 最大英文房源站，聚合数百日文源 AI 翻译成英文，含地图、cheap houses 专区、自动提醒。 |
| AkiyaMart | https://www.akiya-mart.com/ | 英文界面看日本空き家，地图+筛选好用，面向海外买家。 |
| Akiya & Inaka | https://www.akiyainaka.com/ | 顾问型 + 房源列表，带海外买家走完购买／翻新全流程。 |
| Cheap Houses Japan | https://cheaphousesjapan.com/ | 编辑手工精选全日本最便宜物件，翻出大站不显示的稀有标的（量小但精）。 |
| Akiyaz | https://akiyaz.io/ | 「akiya concierge」帮非日语者找房+办手续的服务型站。 |
| Real Estate Japan | https://realestate.co.jp/en | 老牌英文综合站，含按县汇总的空き家バンク链接库、英文购房指南。 |
| Japan Property Central | https://japanpropertycentral.com/ | 持牌中介（宅建士创办），含 off-market 物件 + 高质量东京市场分析，行情情报极可靠。 |
Ⅱ. 内部 · 业者间 · 半公开房源 🟡
捡漏真正的战场。物件往往先在业者间（レインズ）流通、被「囲い込み」藏单后，才慢慢漏到公开门户——所以要想办法蹭到上游。
1. レインズ公开窗口（外行能蹭的成约价 + 业者登録盘）
| 名称 | 网址 | 准入 | 用途 |
|---|---|---|---|
| レインズ Market Information ★ | http://www.contract.reins.or.jp/ | 🟢 公开 | 全国 4 机构的实际成約价格（近 1 年），按沿线／车站／面积／筑年筛，散点图呈现。砍价的硬底牌。⚠️不显示具体地址、不含土地、对 Mac 不友好。 |
| 不動産ジャパン ★ | https://www.fudousan.or.jp/ | 🟢 公开 | 不動産流通推進センター门户，聚合全国 4 大流通机构的在售物件（覆盖 90%+ 宅建业者）。离レインズ最近的公开盘，能扒到没大力推广的地方空き家，并直接拿到承办业者去问「还有没有未上架的同类」。 |
2. 各地レインズ（4 个指定流通機構：统计公开、物件本体纯业者）
| 机构 | 网址 | 覆盖 |
|---|---|---|
| 東日本不動産流通機構 | https://www.reins.or.jp/ | 1都1道10県（含首都圈、北海道、东北，空き家热门区） |
| 中部圏不動産流通機構 | https://www.chubu-reins.or.jp/ | 中部 7 県 |
| 近畿圏不動産流通機構 | https://www.kinkireins.or.jp/ | 近畿圈（大阪本部） |
| 西日本不動産流通機構 | https://www.nishinihon-reins.or.jp/ | 中国·四国·九州·冲绳（广岛本部） |
外行能看的是成約件数／价格的季度统计（判断哪里成交清淡＝好砍价）；物件明细要业者账号。
3. 区域门户
| 名称 | 网址 | 用途 |
|---|---|---|
| ふれんず（福岡県宅建協会） | https://www.f-takken.com/ （物件库 /freins/） | 🟢 福冈全县买卖／租赁，整合了福冈县空き家バンク。福冈／九州捡漏首选公开盘。 |
4. 競売（裁判所强制拍卖）
见 Ⅰ-6 的 BIT ★、981.jp；另：楽待競売（投资视角，https://www.rakumachi.jp/ 内栏目，自带回报试算）、各地裁判所（https://www.courts.go.jp/ ，偏远物件以管辖法院公告为准）。
5. 公売（税务/行政机关 滞纳处分）
见 Ⅰ-6 的 KSI官公庁オークション ★、国税庁公売；各都道府县／市町村税务课亦自办，多通过 KSI 平台或自治体官网。
6. 任意売却（任売 = 法拍前的私下贱卖，性价比最优窗口）
业主还不起房贷、被逼近競売前，在競売前以略高于競売底价、低于市价私卖。对买方＝比競売干净（可内见、可正常过户），比市价便宜。外行最可操作的「内部货」入口。
| 名称 | 网址 | 准入 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 全国任意売却協会 ★ | https://www.963281.or.jp/investors/ | 🟡 半公开 | 登记投资者偏好后，有匹配的任売物件协会主动喂单。填好「XX区·XX万円以下·空き家可翻新」等你，先于公开市场拿货。 |
| 全日本任意売却支援協会 / ニンバイ・ジャパン | https://www.zenkoku-ninbaikyokai.jp/ ・ https://ninbai-japan.or.jp/ | 🟡 半公开 | 另一条任売货源网络，可同时登记多家扩大喂单面。 |
| 任売市場 | http://ninbai-ichiba.com/ | 🟢 公开 | 少数直接摊开首都圈任売物件的挂牌站。 |
7. 半公开内部盘平台（不持牌也能蹭）
| 名称 | 网址 | 用途 |
|---|---|---|
| 楽待 非公開物件（提案） | https://www.rakumachi.jp/matching | 🟡 免费注册 → 填需求 → 业者点对点推未公开收益物件给你。不必持牌就能领到业者手里的非公开盘。 |
8. 「未公開物件」机制 + 外行/外国人蹭货 5 法
为什么公开站看不到真捡漏盘：レインズ本体纯业者（含住所、卖主、履历等个人信息，ID 锁死）；黑心业者「囲い込み」把卖主物件登録后标"商談中"不放给同行，独吞双边手续费——好货、便宜货因此卡在业者手里。
怎么蹭到上游：
- 绑一个肯当你「买方专属代理」的本地宅建业者，让他替你刷レインズ、第一时间喂未上架盘——这是打开「纯业者层」的根本钥匙。
- 在楽待登録需求领非公開提案（Ⅱ-7）。
- 在任売协会登録投资者（Ⅱ-6）拿競売前私卖盘。
- 直接联系目标区域的工務店／解体业者／地元不動産：他们手上常有「建て替え用地放出」「老房主委托但没挂网」的盘——老破空き家正是他们懒得挂网、乐意低价出给愿翻新者的。
- 把空き家バンク + 不動産ジャパン／ふれんず这层公开原始盘先刷穿。
Ⅲ. 需中介资格才能登录的后台 🔴
必须先有宅地建物取引業免許 + 加入协会。这些是「靠资格解锁的封闭情报库」，是捡漏的真正护城河。
1. レインズ REINS（核心中的核心）
依《宅建業法》第 50 条之 2，国交大臣指定的业者间物件流通系统。专任媒介物件法律强制登录——大量正经盘先经 REINS，消费者完全看不到。拿不到 REINS＝拿不到一手业者盘。
- 业者登录入口：https://system.reins.jp/ （4 机构统一登录）
- 准入：宅建業免許 + 加入所辖指定流通機構（通常随加入协会自动获得）
- 费用：REINS 本身无单独使用费（含在协会会费内）
- 功能：物件登録／全国跨区检索／成約報告（成交价数据库，可反推真实行情）／図面 PDF
- 四个分区即 Ⅱ-2 的東日本／中部／近畿／西日本
2~4. 两大团体 BB + アットホーム业者后台
| 系统 | 网址 | 运营 / 准入 | 功能与价值 |
|---|---|---|---|
| ハトサポBB | https://www.zentaku.or.jp/hatosapo/ （公开侧 hatomarksite.com） | 全宅連（鸽子标，约 10 万社）会员 | 物件 BB（一键同步 REINS + SUUMO/HOME'S/at home）+ 不動産書式（契約書·重説示范文本，新手/外国人最缺的合规文书）+ 总合研究所 |
| ラビーネットBB | https://www.zennichi.or.jp/ | 全日（兔子标，约 3.7 万社）会员；底层用 ITANDI BB | 物件登録检索 + 一键出稿到 REINS/ATBB/各门户 + 电子契約。入会费比全宅連略低 |
| ATBB（アットホーム业者向け） | https://atbb.athome.jp/ （介绍 business.athome.jp/service/atbb/） | アットホーム（民企）加盟店，需宅建業免許 + 签约 | 与 REINS 并列两大流通源，赁贷盘尤强；很多区域中介只挂 ATBB 不挂 REINS，互补必备。月额制 |
5. 客付 / 管理 SaaS（门槛较低，但仍验证宅建業）
| 系统 | 网址 | 说明 |
|---|---|---|
| ITANDI BB | https://service.itandi.co.jp/services/bb | 实时业者间盘 + 内见预约·网申·电子契约一条龙；ラビーネットBB 的底层。检索登录免费，增值功能付费 |
| いえらぶBB | https://bb.ielove.jp/ | 业者间物件流通（管理⇄仲介），平台免费 |
| ノマドクラウド | https://service.itandi.co.jp/ | 赁贷 CRM 追客 + 与 ITANDI BB 联动 |
| カナリー（CANARY Cloud） | https://biz.canary-app.jp/cloud | 仲介 CRM；C 端 app 用 AI 排除「おとり物件（钓鱼假盘）」 |
| リマールエステート（kintone系） | https://kintone-sol.cybozu.co.jp/ | 买取再販／自营仕入台账，适合系统化捡漏流水线 |
| e-物件情報 | https://www.e-bukken.co.jp/ | ⚠️个人也可登载的广告平台（非纯业者），可捞个人直卖空き家（无中介费） |
| 付费数据库（订阅即可，非资格门槛） | 日経BP「ディールサーチ」https://nfm.nikkeibp.co.jp/ds/ ・「不動産データクラウド」https://fudosan-data.jp/ | 数万～9000 万件成交／取引数据，可查卖主业者、オーナーチェンジ |
准入与成本（拿下 REINS + 协会 BB 的总账）
三步：① 取得宅建業免許 → ② 加入保証协会 → ③ 入会团体
| 项目 | 约费用（以官网为准） |
|---|---|
| 免許申請手数料 | 知事免許 33,000 円／大臣免許（跨 2 都道府县）90,000 円 |
| 専任宅建士 | 每 5 名从业者配 1 名常勤、不得兼职——外国人创业最大难关（本人无证须雇在日持证者） |
| 保証协会（弁済業務保証金分担金） | 主事务所 60 万円（每增 1 所 +30 万）——绝大多数走这条；替代方案「营业保証金 1,000 万円」几无人选 |
| 入会全宅連 或 全日 | 全宅連约 130～160 万円初期 + 月约 5,500 円；全日约 97～130 万円初期 |
| 开业初期现金量级 | 约 130～200 万日元一次性，买断 REINS + 协会 BB 终身会员资格。ATBB／ITANDI 另按月付 |
外国人/华人合规路径（务必委托精通双重申请的行政書士）：① 设立日本法人（外国人可任代表取締役）→ ② 取得「経営・管理」在留资格（経営管理ビザ，注意 2025-10 改正后门槛大幅提高，详见册子 7.3）→ ③ 雇专任宅建士（最大卡点）→ ④ 走保証协会 + 入会拿 REINS/协会 BB → ⑤ 再各自申请 ATBB／ITANDI。
Ⅳ. 国土资源 · 地图 · 数据 🟢
看房尽调的弹药库。每条都标了对应哪个判定项。★＝必备首选。
A. 价格 / 相場
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 不動産情報ライブラリ ★ | https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ | 国交省 2024 上线整合平台：取引価格、地价公示、災害、都市計画、周边设施一张图。建你自己的「该区均价库」定收购上限。（也提供 API，见 Ⅴ） |
| 土地総合情報システム | https://www.land.mlit.go.jp/webland/ | 旧主力站，按问卷的成約近似价 547 万件。取引数据已迁往 reinfolib，但本站界面更直接、仍可用 |
| レインズ Market Information ★ | http://www.contract.reins.or.jp/ | 唯一公开的真实成交价，对账中介报价的硬证据（详见 Ⅱ-1） |
| 不動産価格指数 | https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html | 区域住宅／商业价格月度指数 → 判断该区在涨还是在跌，定捡漏时机 |
B. 路線価 / 税评价
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 路線価図・財産評価基準書（国税庁） ★ | https://www.rosenka.nta.go.jp/ | 相続税路線価（通常≈市价 80%）：算继承／赠与评价额，也是议价锚点 |
| 全国地価マップ ★ | https://www.chikamap.jp/ | 四合一：固定資産税路線価＋相続税路線価＋地価公示＋地価調査。固都税（持有成本）一图反推 |
| 地価公示・都道府県地価調査 | （含于 reinfolib／土地総合／全国地価マップ内） | 标准地点的官方鉴定地价，最权威「公定价」 |
C. 地图 / 地形（成因、新旧对比、公図番号）
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 地理院地図（国土地理院） ★ | https://maps.gsi.go.jp/ | 地形／标高、空中写真、治水地形分類図、土地条件図、明治期の低湿地、自然災害伝承碑。看地块成因推风险，是一切地形图层的母平台 |
| 今昔マップ on the web | https://ktgis.net/kjmapw/ | 明治以降旧地形图 ⇄ 现代图左右对比。看这地以前是河／田／沼／池→判软基与改造史 |
| ブルーマップ（ゼンリン） | https://www.zenrin.co.jp/product/category/residentialmap/bluemap/ | 🟡付费。住宅地图叠加公図番号·地番，取登記前先用它把住所⇄地番互查 |
D. 災害ハザード
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 重ねるハザードマップ ★ | https://disaportal.gsi.go.jp/ | 洪水·土砂·高潮·津波叠加显示，看地块是否落在浸水／土砂区。全国灾害门户首选 |
| わがまちハザードマップ | （同门户内入口） | 链接各市町村自制详细地图，补本地细节 |
| J-SHIS 地震ハザードステーション ★ | https://www.j-shis.bosai.go.jp/ | 30 年内强震概率 + 表層地盤分類（揺れやすさ）+ 活断層。近活断層＝红旗 |
| 各都道府县 土砂災害警戒区域 | 各县名 +「土砂災害警戒区域 マップ」 | レッド区域内新建受法律限制，直接影响可建性 |
| 各自治体 液状化予測図 | 各自治体名 +「液状化 予測図」 | 临海／旧河道／填地买前必查 |
E. 地盤
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 地盤サポートマップ ★ | https://supportmap.jp/ | 地耐力、微地形、地震／液状化／土砂風险、浸水深。地址即查综合地盘画像，估改良工事成本 |
| 地盤カルテ（地盤ネット） | https://jibannet.co.jp/karte/ | 输地址→免费 5 项评分 A4 报告（注意域名是 jibannet.co.jp） |
| KuniJiban 国土地盤情報検索 | https://www.kunijiban.pwri.go.jp/ | 公共工程的ボーリング柱状図（约 20 万件）→ 看 N 值／地层，最硬的地盘证据 |
F. 登記 / 権利
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 登記情報提供サービス ★ | https://www.touki.or.jp/ | 🟡付费即时阅览：所有者、抵当権、差押、地目、地積、共有——买前核权属第一站 |
| 登記・供託オンライン申請 | https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/ | 申请有证明力的登記事項証明書（贷款／过户用） |
| 公図 / 地積測量図 | （经登記情報提供取得，或法务局窗口） | 再建築不可／接道 2m 判定关键：看地块与道路接触关系、是否旗竿地 |
G. 都市計画
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 各自治体 都市計画情報 GIS ★ | 各市区町村名 +「都市計画情報 マップ」 | 用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域、市街化調整区域（原则不可建＝致命红旗）。最权威是物件所在自治体官方 GIS |
| 国土数値情報（国交省） | https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/ | 用途地域、市街化区域／調整区域、浸水想定、土砂、地价等 GIS 数据下载，跨区域分析 |
H. 人口 / 統計
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| e-Stat 政府統計 ★ | https://www.e-stat.go.jp/ | 国勢調査、人口移動等。查该市町村人口／老龄化／空き家率，判出租需求 |
| jSTAT MAP | https://jstatmap.e-stat.go.jp/ | 统计按町丁目地图化，做物件周边商圈分析 |
| RESAS 地域経済分析 ★ | https://resas.go.jp/ | 人口流入流出趋势 → 长期出租风险 |
| 日本の地域別将来推計人口（社人研） ★ | https://www.ipss.go.jp/ | 市区町村别将来人口（令和 5/2023 推计至 2050）→ 看 30 年后萎缩幅度决定是否长期持有 |
I. 其他尽调神器
| 名称 | 网址 | 查什么 · 用途 |
|---|---|---|
| 大島てる ★ | https://www.oshimaland.co.jp/ | 事故物件地图（自杀/他杀/火灾/孤独死）。买前查该址及邻栋是否凶宅，影响价值与出租 |
| Google Maps / Street View / Earth ★ | https://maps.google.com/ | 远程看接道宽度、地块周边、坡度、商业便利；历史街景时间轴看空置时长 |
| ゼンリン住宅地図 | https://www.zenrin.co.jp/ | 🟡付费。建物级最精细住宅地图，精确建物配置、邻地关系 |
| 空き家補助金检索（jGrants + 各自治体） ★ | https://www.jgrants-portal.go.jp/ | 各地空き家改修／解体／取得补助金。捡漏改造直接降成本（自治体补助多需逐个查当地官网） |
Ⅴ. AI · API · 自动化工具层
把「合法获取的信息」交给 AI 处理——不是教你突破反爬（违反平台条款），而是走正道的找房筛房流水线。
| 工具 | 网址 | 怎么用 |
|---|---|---|
| 官方免费 API：不動産情報ライブラリ XIT001 ★ | https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/apiManual/ | 申请 key 后取真实成交价当客观比价锚。参数 year/quarter/city/priceClassification。挂牌价明显高于周边成交就砍或放 |
| 平台「保存搜索 + 新着通知」 | 各门户内（SUUMO/HOME'S/at home） | 合法、平台主动推你新房源的雷达，不违规 |
| RevealProp（AI 二次意见） | https://revealprop.com/ | 贴房源 URL → 三个 AI 专家（賃貸仲介／修繕業者／ベテラン大家）给「買い／見送り／要注意」+ 租金查定 + 修缮估 + 10 年现金流。基于 SUUMO 实勢相场 |
| 重調クン（AI 一次筛查·Claude Skill） | （prtimes.jp 发布，搜「重調クン」） | 输地址 → 自动生成宅建业法 35 条 49 项调查清单（用途地域／建蔽率／接道／ハザード）+ 巡回自治体地图 + 输出 xlsx 调查报告 |
| PropAPIS（数据 API 外包） | https://propapis.com/ | 不想碰反爬，用第三方付费 REST API 取三大门户结构化字段，合规外包给厂商 |
⚠️爬虫合规红线：SUUMO、at home 等利用規約明确禁止爬取／商业抓取（轻则封 IP、重则法律风险）。正道＝官方 API 当数据底座 + 保存搜索当雷达 + AI 当初筛助理 + 规模化用持牌数据厂商。
尽调速查 · 反向索引
按你要判定的项目，直接查该用哪些工具：
- 再建築不可 / 接道 2m 判定 → 公図·地積測量図（Ⅳ-F）+ 都市計画調整区域（Ⅳ-G）+ Google 街景目视 + ブルーマップ定地番
- 災害（洪水/土砂/地震/液状化） → 重ねるハザード + J-SHIS + 土砂レッド + 液状化予測 + 今昔マップ旧地形
- 相場（成約/路線価/挂牌） → レインズ Market Information（成約）+ 不動産情報ライブラリ／土地総合（取引）+ 価格指数 + 国税庁路線価
- 権利関係（登記） → 登記情報提供 + 登記オンライン証明 + ブルーマップ定地番 + 大島てる（心理的瑕疵）
- 地盤 → 地盤サポートマップ + 地盤カルテ + KuniJiban 钻孔 + 地理院地形图 + J-SHIS 表層地盤
- 相続税评价 / 固都税 → 国税庁路線価 + 全国地価マップ
- 都市計画（用途/建ぺい/容積） → 自治体 GIS + 国土数値情報 + 不動産情報ライブラリ
- 人口趋势（值不值得长期持有） → 社人研推计 + RESAS + e-Stat
- 补助金（降成本） → jGrants + JOIN + 各自治体官网
核验更正（务必采纳）
- BIT 競売 现行官方域为 bit.courts.go.jp（旧 bit.sikkou.jp 仅作跳转）。
- KSI 公売 现行入口为 kankocho.jp（旧 kankocho.aucnet.jp 已停用）。
- 福岡ふれんず 实际可用入口为 f-takken.com（/freins/），运营方是福冈县宅建协会（非西日本レインズ）。
- 取引価格情報／不動産価格指数 现统一收口于 不動産情報ライブラリ（reinfolib.mlit.go.jp），旧土地総合情報システム仍在线但官方主推前者。
- 地盤カルテ 正确域名 jibannet.co.jp（非 jiban.co.jp）。
免责：URL 与费用为 2026-06 核验之公开信息，各都道府县／团体／厂商实价不同且常有限时减免，最终以官网为准。本总库为学习与尽调辅助，不构成投资建议；競売／公売／C2C／任売物件务必现场或委托当地业者尽调；交易与签证决策请咨询持牌宅建士／税理士／行政书士／司法书士。